ขายบ้านมันน้อยไป รู้มั้ยตอนนี้สเปนมีประกาศเลหลังขายหมู่บ้านเต็มไปหมด สตาร์ทที่ไม่ถึง 3 ล้านบาท

ปรากฏการณ์สังคมผู้สูงอายุส่งผลอย่างมากทั่วโลก และผลอย่างหนึ่งของมันก็คือ ทำให้บ้านเรือนชนบทถูกทิ้งร้างและถูกนำมาขายถูกๆ บางประเทศที่ประสบภาวะนี้หนักๆ ถึงกับแจกบ้านฟรีให้คนไปอยู่ให้หมู่บ้านไม่ร้าง และกรณีแบบนี้เกิดขึ้นอย่างโด่งดังมากๆ ในญี่ปุ่น

เราอาจได้ยินข่าวทำนองนี้บ่อยพอควรจากญี่ปุ่น จนบางคนก็อยากกระโดดไปอยู่เลย เพราะญี่ปุ่นไม่ได้ห้ามชาวต่างชาติซื้อที่ดิน (จริงๆ ยุโรปและอเมริกาทั้งแถบการซื้อขายที่ดินโดยต่างชาติทำได้อย่างเสรี และมันมีแค่แถวๆ บ้านเรานี่แหละที่ต่างชาติซื้อขายที่ดินไม่ได้) แต่หารู้ไม่ว่าเอาจริงๆ ที่บ้านเหล่านี้แม้ว่าจะราคาถูกหรือกระทั่งแจกฟรี ถ้าเราเข้าไปอยู่จริง เราก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับทางเทศบาลทุกปี และอัตราภาษีญี่ปุ่นก็โหดสุดๆ ถึง 1.7 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมิน และนี่ก็เป็นเหตุผลให้แม้แต่คนรุ่นลูกหลานก็ยังไม่อยาก ‘รับมรดก’ เป็นบ้านชนบทเลย เพราะรับเอามาขายก็ไม่ได้ราคา แถมต้องเสียภาษีอย่างหนักทุกปีอีก

ดังนั้นญี่ปุ่นจึงไม่ใช่สังคมผู้สูงอายุที่เป็นตลาดที่ฮ็อตเท่าไรในแง่อสังหาริมทรัพย์ตามชนบท 

แต่รู้ไหมว่า สังคมผู้สูงอายุที่ตลาดอสังหาฯ ร้อนแรงสุดๆ คือประเทศอะไร? คำตอบคือ สเปน

สเปนเป็นประเทศที่เจริญแล้วแน่ๆ และเป็นประเทศที่ประสบภาวะสังคมผู้สูงอายุหนักมากๆ ด้วย เพราะประเทศนี้อัตราการเกิดต่ำเกือบที่สุดในยุโรป (ต่ำเป็นอันดับสอง รองจากมอลตา)

เนื่องจากภาวะแบบนี้ ก็เช่นเดียวกับญี่ปุ่น บ้านเรือนของสเปนตามชนบทถูกทิ้งร้างเยอะ แต่ความต่างคือ ความหนาแน่นของประชากรสเปนน้อยกว่าญี่ปุ่นเยอะ

เอาง่ายๆ คือ ญี่ปุ่นมีพื้นที่ทั้งหมด 380,000 ตารางกิโลเมตร ไม่พอ พื้นที่จำนวนมากเป็นภูเขาที่อยู่อาศัยยาก และมีประชากรถึง 126 ล้านคน ส่วนสเปน พื้นที่ส่วนใหญ่ภูเขาไม่เยอะเท่าญี่ปุ่นแน่ๆ แต่สเปนมีพื้นที่ถึง 505,000 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรแค่ 46 ล้านคน เรียกได้ว่าพื้นที่พอๆ กับไทย แต่ประชากรน้อยกว่าไทยอีก (ไทยพื้นที่ 515,000 ตารางกิโลเมตร ประชากร 69 ล้านคน)

ดูแค่นี้คงเห็นภาพไม่ยากว่า พื้นที่ตามชนบทของสเปนจะเต็มไปด้วยหมู่บ้านเล็กๆ น้อยๆ เต็มไปหมด ซึ่งตอนนี้หมู่บ้านเหล่านี้ถูกปล่อยทิ้งร้างจำนวนมาก

และมันมากระดับที่ต้องมีเอเจนซีอสังหาริมทรัพย์มาทำหน้าที่ขาย ‘หมู่บ้านร้าง’ โดยเฉพาะ (ไปดูได้ที่ https://www.aldeasabandonadas.com/index.php แต่เป็นภาษาสเปนนะ) 

ฟังไม่ผิดหรอก ไม่ใช่ ‘บ้านร้าง’ แต่เป็น ‘หมู่บ้านร้าง’ คือร้างทั้งหมู่บ้าน และเขาก็แพ็คขายกันทีทั้งหมู่บ้านเลย

ซึ่งที่เขาแพ็คขายได้ทั้งหมู่บ้านได้เนี่ย ก็เพราะมันไม่แพง ราคาทั้งหมู่บ้าน (แบบมีบ้าน 6-7 หลัง โรงนา และสิ่งปลูกสร้างทางการเกษตรอื่นๆ) แบบถูกสุดนี่ราคา 2 ล้านบาทเศษๆ ก็ยังมี เรียกได้ว่าถูกกว่าบ้านเดี่ยวในไทย หรือกระทั่งคอนโดขึ้นใหม่ของไทยจำนวนมากอีก (และนี่คือแพงขึ้นแล้วนะ ข่าวเก่าๆ ปี 2013 นี่คนซื้อกัน 1 ล้านกว่าๆ เท่านั้น)

แล้วที่ลงขายกันนี่ อย่าคิดว่าขายไม่ออกนะ เอเจนซีที่ทำแต่เรื่องขายหมู่บ้านร้าง บอกว่าในปี 2018 เขาขายไปได้ถึง 230 หมู่บ้าน (เน้นอีกครั้งนะว่า ‘หมู่บ้าน’ ไม่ใช่บ้านเดี่ยวๆ – บ้านเดี่ยวๆ หลักแสนบาทก็มี แต่คนไม่ค่อยซื้อกัน) โดยผู้ซื้อถึง 90 เปอร์เซ็นต์ เป็นชาวต่างชาติ

ทางเอเจนซีไม่ได้แจ้งว่าชาติไหนเป็นผู้ซื้อหลัก แต่พอจะคาดคะเนได้ว่า ผู้ซื้อหลักชาติหนึ่งคือพวกอังกฤษแน่ๆ เพราะสเปนคือปลายทางระดับต้นๆ ที่คนอังกฤษในวัยเกษียณอยากมาใช้ชีวิตบั้นปลาย (คนอังกฤษชอบที่อากาศอบอุ่น แล้วสเปนก็อากาศอบอุ่น คนชอบมาเที่ยวทะเลกัน) แต่ก็น่าสงสัยเหมือนกันว่าจะมีคนจีนซื้อไปเท่าไร เพราะ ‘สินค้า’ ยอดฮิตที่เศรษฐีใหม่ชาวจีนชอบไป ‘ชอป’ ทั่วโลกก็คืออสังหาริมทรัพย์นี่แหละ

แล้วก็อย่างที่บอก ราคามันไม่ได้แพงเว่อร์ ราคามันจับต้องได้ แบบไม่ใช่เศรษฐีหลักร้อยล้านพันล้านก็ยังซื้อได้ เรียกได้ว่าคุณมีเงินเหลือๆ อยู่ไม่กี่ล้าน แต่คุณซื้อได้ทั้งหมู่บ้านในประเทศที่พัฒนาแล้วในสหภาพยุโรป นี่มันโคตรถูก และพอเข้าใจได้เลยว่าทำไมพวกเศรษฐีใหม่ถึงซื้อยกหมู่บ้านเอาไว้ทำเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัวกัน

ซึ่งทั้งหมดนี้ก็ต้องเน้นว่าคนในประเทศอย่างสเปนหรือกระทั่งญี่ปุ่น เขาไม่ได้เครียดที่มีต่างชาติมากว้านซื้อหมู่บ้าน มันจะนำมาสู่การสิ้นชาติสิ้นแผ่นดินกัน เพราะหมู่บ้านพวกนี้เป็นสิ่งหลงเหลือจากสังคมเกษตรเป็นส่วนใหญ่ พอสังคมเข้าสู่ยุคอุตสาหกรรมคนก็เข้าเมืองกันหมด ไม่มีใครอยากทำไร่ทำนา หมู่บ้านชนบทก็ร้าง พอหมู่บ้านร้าง ราคาที่ดินก็ตก หรือบางทีก็หาเจ้าของเพื่อให้จ่ายภาษีไม่ได้ และทั้งหมดนี้ก็ทำให้เทศบาลขาดรายได้ (พวกองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในโลกนี้ ส่วนใหญ่รายได้หลักอย่างหนึ่งเขามาจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบที่ไทยกำลังจะเก็บนี่แหละ) และพอขาดรายได้ มันก็ยิ่งแย่ไปกันใหญ่เพราะไม่มีงบดูแลหมู่บ้านร้างพวกนี้ (ตรรกะง่ายๆ ก็คืองบที่มีก็ต้องเอามาดูแลหมู่บ้านที่มีคนอยู่มากกว่าหมู่บ้านร้าง) และการที่หมู่บ้านพวกนี้มันขายออกไป นอกจากจะทำให้มันได้รับการทำนุบำรุงโดยเจ้าของใหม่แล้ว เทศบาลก็ยังมีรายได้เพิ่มอีก เรียกว่า วิน–วิน ทั้งฝั่งสเปนเองและฝั่งต่างชาติที่เป็นผู้ซื้อรายใหญ่

และถ้าจะถามว่า ‘รายได้เข้ารัฐ’ แค่ไหน? เอาง่ายๆ สมมุติคุณจะซื้อหมูบ้านในสเปน คุณต้องเสียภาษีซื้อขายราวๆ 10 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าซื้อขาย และคุณต้องเสียภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีอีก 0.5 เปอร์เซ็นต์ในที่ดินชนบท (พวกอัตราภาษีมันมีเป็น range แต่นี่คือตีกลางๆ ตัวเลขกลมๆ ให้คิดง่าย) หรือพูดง่ายๆ ถ้าคุณซื้อหมู่บ้านในสเปนราคาสัก 3 ล้านบาท เงินเข้ารัฐในรูปแบบภาษีซื้อขายทันที 300,000 บาท และทุกๆ ปี คุณจะต้องจ่ายภาษีให้รัฐ 15,000 บาท นี่ไม่ใช่เงินเยอะอะไร แต่ถ้าเทียบกับปล่อยหมูบ้านร้างไว้เฉยๆ ยังไงมันก็ดีกว่า

หันกลับมามองเมืองไทยเอง ไทยก็เริ่มเป็นสังคมผู้สูงอายุเหมือนกัน พื้นที่ตามต่างจังหวัดรกร้างก็มีมาก แต่กฎหมายเรายังไม่ให้ต่างชาติซื้อที่ดิน ผลในทางปฏิบัติมันก็เลยมีที่ดินจำนวนมากโดยเฉพาะแปลงใหญ่ๆ ถูกกว้านซื้อไปโดยเหล่าเจ้าที่ดินในไทยเจ้าใหญ่ๆ แบบกดราคาด้วยซ้ำ เพราะตลาดบ้านเรายิ่งที่ดินแปลงใหญ่ ก็ยิ่งหาผู้ซื้อได้น้อยราย (ลองไปดูได้ ที่ดินในไทยอยู่ในมือไม่กี่ตระกูลหรอก) และถามว่าซื้อไปทำไม? จำนวนมากก็ซื้อไว้เก็งกำไรน่ะแหละ ดังที่เห็นเป็นข่าวเรื่อง ‘ปลูกกล้วย’ เพื่อจะลดภาษีที่ดินที่เมืองไทยเพิ่งเก็บกัน (เพราะการเป็น ‘พื้นที่เกษตร’ จะได้อัตราภาษีต่ำกว่า)

ซึ่งคำถามคือ ถ้าเราแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ มันจะเป็นประโยชน์ต่อเหล่าลูกหลานของชาวต่างจังหวัดที่จะสามารถนำมรดกที่ตนได้มาแปลงเป็นทุนได้มากกว่านี้ไหม? เพราะราคามันจะดีขึ้นแทบจะแน่นอน ซึ่งประเด็นพวกนี้จะเป็นประเด็นที่ซีเรียสขึ้นแน่ๆ ในยุคที่สังคมไทยมี ‘ภาษีที่ดิน’ แล้ว เพราะ ก็ต้องย้ำว่าต่อจากนี้เราถือครองที่ดินแบบไม่ได้อยู่อาศัยโดยไม่เสียภาษีไม่ได้แล้ว (ตามกฎหมาย เขายกเว้นว่าไม่เสียภาษีบ้านที่อยู่อาศัยได้แค่หลังเดียว มีมากกว่านั้นต้องเสียภาษีทั้งหมด)

แน่นอน ทุกคนกลัวราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นกัน ถ้าต่างชาติเข้ามาเล่นได้ ซึ่งวิธีการก็ไม่ยาก เราก็ทำเป็นโซนไปสิ โซนไหนต่างชาติถือครองได้ คือที่คนกลัวกันคือพวกที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ๆ อย่างกรุงเทพฯ มันพุ่งเร็วแรงกว่าเงินเดือนจนซื้อไม่ไหว ก็คุมไปสิว่าต่างชาติซื้อไม่ได้ ส่วนในพื้นที่ที่คนไทยไม่ค่อยอยากอยู่แล้ว เราก็เปิดให้ต่างชาติซื้อกันไป

อะไรพวกนี้มันยืดหยุ่นได้ทั้งนั้น ปรับได้หมด แต่จะทำหรือไม่ ประเด็นคือมันอาจไปขัดกับผลประโยชน์ของใครหรือผู้มีอำนาจที่ไหนที่ต้องการ ‘ผูกขาด’ ซื้อที่ดินถูกๆ จากคนไทยหรือเปล่าน่ะ

อ้างอิง

Aldeas Abandonadas. https://www.aldeasabandonadas.com/index.php 

BBC. Rural depopulation has hit the Spanish region of Galicia hard. Now some of its thousands of abandoned villages are being marketed for sale. https://bbc.in/3HSpDxt

Fortune. Want to Buy a Spanish Village? This Real Estate Agent Has 400 to Sell. https://bit.ly/3bvWJqR

BBC. ‘I bought a whole Spanish village for 45,000 euros’. https://www.bbc.com/news/av/world-europe-22409449 

NPR. In Spain, Entire Villages Are Up For Sale — And They’re Going Cheap. https://n.pr/3NksRe6