5 Min

ทำไมคนเยอรมันไม่ชอบซื้อบ้าน แต่ยินดีจะ ‘เช่าเขาอยู่’ ไปตลอด?

5 Min
2821 Views
18 Jul 2022

คุณอยากมีบ้านเป็นของตัวเองบ้างไหม? เราแทบทุกคนก็น่าจะถูกปลูกฝังกันมาตั้งแต่เด็กๆ ว่าการมีบ้านของตัวเองนั้นเป็นส่วนที่ขาดไม่ได้เลยของชีวิตที่สมบูรณ์และมั่นคง เราอาจคิดว่าใครๆ ก็คงมีความคิดแบบนี้ อย่างไรก็ดี จริงๆ แนวคิดนี้มันก็คือแนวคิดแบบ ‘อเมริกันดรีม’ พูดง่ายๆ คือเป็นอุดมคติความคิดของคนอเมริกัน ซึ่งเป็นสังคมที่คนคิดว่าตัวเองต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง มีรถขับ ไม่งั้นชีวิตก็ไม่สมบูรณ์

แต่ที่จริง อุดมคติชีวิตคนในโลกมันก็ไม่จำเป็นต้องเป็นแบบนี้ รถยนต์นี่ชัดๆ เลย ในประเทศที่การขนส่งมวลชนดี และทั่วถึง ยิ่งประเทศที่เก็บภาษีรถยนต์หนักๆ คนก็ไม่ค่อยอยากมีรถยนต์กันหรอก ฮ่องกง และญี่ปุ่นเป็นตัวอย่างที่ดีในกรณีนี้

แต่บ้านนั้น ส่วนใหญ่ในโลกแล้วคนอยากจะมีกันทั้งนั้นแหละ ไม่ว่าประเทศจะเจริญหรือไม่เจริญยังไง การมีบ้านก็เป็นอุดมคติทั่วไปของคนบนโลกนี้

แต่มันก็มีข้อยกเว้นที่สำคัญมากๆ และมีประเทศหนึ่งในโลกที่คนเกินครึ่งประเทศนั้นไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเองกันเลย เขาเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่กัน และเขาก็ไม่ได้รู้สึกว่ามีปัญหาอะไรด้วย เช่าอยู่นี่แหละสบายดี ไม่ต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ อยากจะย้ายไปที่อื่นเมื่อไรก็ได้

ตรงนี้เราจะเห็นว่าการไม่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ใช่ปรากฏการณ์ของคน Gen Y โดยเฉพาะอะไรเลย เพราะคนประเทศที่ว่านี้เขาคิดกันแบบนี้มาตั้งแต่หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 แล้ว ไม่ใช่เพิ่งมาคิดกันในหมู่คนรุ่นใหม่

ประเทศที่ไม่นิยมซื้อบ้าน และนิยม ‘เช่าเขาอยู่’ ไปตลอดที่ว่านี้คือ เยอรมนี

เยอรมนีเป็นประเทศที่ผู้คนราวๆ 60 เปอร์เซ็นต์ ของประเทศ ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งนี่เป็นตัวเลขที่สูงมาก เพราะประเทศเจริญแล้วส่วนใหญ่ คนไม่ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งประเทศที่อัตราการถือครองบ้านสูงมากๆ อย่างสเปนและไอร์แลนด์นั้น ตัวเลขคนไม่มีบ้านเป็นของตัวเองก็ยังมีไม่ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ของประชากรด้วยซ้ำ

ที่น่าแปลกประหลาดคือ คนเยอรมันที่เช่าที่พักอาศัยอยู่เป็นส่วนใหญ่ กลับรู้สึกพึงพอใจมากกับสถานการณ์ด้านที่พักอาศัยในประเทศตัวเอง ในระดับที่พึงพอใจไม่ได้ต่างจากสเปนและไอร์แลนด์ ที่เกือบทุกคนจะมีบ้านเป็นของตัวเอง 

พูดง่ายๆ คือ คนเยอรมันแฮปปี้อยู่แล้วกับการเช่าบ้านอยู่ ไม่ได้รู้สึกว่าสถานการณ์ที่พักอาศัยในประเทศตัวเองไม่ดี คือพวกเขาไม่ได้เป็นแบบหลายๆ ประเทศที่คนต้องจำใจเช่าที่พักอาศัยแทนการซื้อ ทั้งๆ ที่อยากซื้อ เพราะที่อยู่อาศัยนั้นมีราคาแพงจนซื้อไม่ไหว

คำถามคือ เพราะคนเยอรมันมีรายได้ไม่พอซื้อบ้านหรือ? คำตอบคือ ในมาตรฐานประเทศเจริญแล้วก็ไม่ใช่เลย ถ้าเทียบกับมาตรฐานอย่างอังกฤษและอเมริกา คนเยอรมันมีเงินซื้อบ้านแน่ๆ ถ้าดูสัดส่วนระหว่างราคาที่พักอาศัยในเยอรมันโดยเทียบกับรายได้คนเยอรมัน (ซึ่งถ้าเทียบกันแล้วพี่พักอาศัยบ้านเรานี่แพงกว่าเยอรมันเยอะเลยถ้าพิจารณาจากรายได้ของเรา) และราคาที่พักอาศัยในเยอรมันนั้นก็ไม่ได้พุ่งขึ้นเรื่อยๆ ด้วย มันค่อนข้างนิ่งและราคาตกลงด้วยซ้ำ

ดังนั้นการ ‘ไม่มีเงินซื้อบ้าน’ จึงไม่ใช่เหตุผลที่คนเยอรมันนิยมการเช่าที่พักอาศัยอยู่แน่ๆ

เหตุผลอีกประการหนึ่งที่คนมักพูดถึงกัน ที่ทำให้คนเยอรมันไม่ซื้อบ้านก็คือ คนเยอรมันไม่ชอบเป็นหนี้ แบบไม่ชอบมากๆ เลย (อันเป็นข้อเท็จจริงที่รู้กันทั่วไป) และการซื้อบ้านก็หมายถึงการเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายอีกเป็นสิบปี ดังนั้นคนเยอรมันจึงชอบชีวิตปลอดหนี้ที่หาเงินมาเช่าบ้านอยู่มากกว่า

ซึ่งเหตุผลที่เกี่ยวเนื่องกันก็คือ เนื่องจากราคาบ้านของเยอรมันไม่เพิ่มขึ้น มีแต่ลดลงด้วยซ้ำ การซื้อบ้านในเยอรมนี ในแง่หนึ่งมันจึงเป็นการ ‘ลงทุน’ ที่ไม่ได้ก่อให้เกิดผลกำไรใดๆ และมันทำให้ ‘ขาดทุน’ ด้วยซ้ำ (ลองเทียบกับบ้านเราก็จะชัดมาก เพราะบ้านเราราคาบ้านและที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการซื้อบ้านจึงเป็นการลงทุนไปด้วย แต่ที่เยอรมนีนั้นไม่ใช่)

แต่ทั้งหมดทั้งมวล เหตุผลที่น่าจะทำให้คนเยอรมันแฮปปี้กับการเช่าที่พักอาศัยอยู่ที่สุดก็น่าจะเป็นเพราะ ระบบกฎหมายของเยอรมันที่เข้าข้างผู้เช่าแบบสุดลิ่มทิ่มประตูไปเลย

ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โลก มันจะมีประเด็นหนึ่งที่จะปรากฏในโปรไฟล์ของแต่ละประเทศซึ่งก็คือ ประเด็นที่ว่าด้วยกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่พักอาศัยในประเทศหนึ่งๆ นั้น และกฎหมายนั้นเอนเอียงไปเข้าข้างผู้ปล่อยเช่าที่พักอาศัย หรือผู้มาเช่าพักอาศัย เพราะกฎหมายตระกูลนี้ก็ไม่ใช่กฎหมายที่จะมีมาตรฐานเดียวกันทั่วโลกแบบกฎหมายอีกหลายๆ ข้อ

ซึ่งระดับการเข้าข้างมันก็แบ่งเป็นหลายเฉด แต่เฉดของเยอรมันนี่เรียกได้ว่ากฎหมายเข้าข้างผู้เช่าสุดๆ ไปเลย

สัญญาเช่าพื้นฐานของเยอรมันนั้นไม่จำกัดเวลาให้เช่า คือเช่าไปได้เรื่อยๆ และเจ้าของห้องเช่านั้นอยู่ดีๆ จะไล่คนมาเช่าออกไม่ได้ ต้องแจ้งล่วงหน้าหลายเดือนเลย เท่านั้นยังไม่พอ การขึ้นค่าเช่าดื้อๆ ก็ทำไม่ได้อีก ต้องมีการปรับปรุงที่พักอาศัยก่อนถึงจะขึ้นได้ และการขึ้นค่าเช่านั้นก็ขึ้นได้เต็มที่ไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์ ภายใน 3 ปี

ถ้านี่ยังไม่สะใจพออีก คือเวลามีเรื่องมีราวกันในชั้นศาลระหว่างผู้เช่าและเจ้าของที่พักอาศัยโดยทั่วๆ ไป ศาลเยอรมันจะตัดสินเข้าข้างผู้เช่าเสมอเท่าที่จะพึงตัดสินได้

พูดง่ายๆ ผู้เช่าที่พักอาศัยในเยอรมนีมีความได้เปรียบทางกฎหมายเหนือผู้ให้เช่าที่พักอาศัยอย่างมากมายมหาศาล เป็นคนเช่าที่พักอาศัยในเยอรมนีนั้นไม่ต้องกลัวจะโดนไล่ออกจากห้องกลางอากาศ ไม่ต้องกลัวจะโดนขึ้นค่าเช่าสุดโหด แต่พวกเขาสามารถจ่ายค่าเช่าเท่าเดิมอยู่ชิลไปเรื่อยๆ และนอกจากนี้ เอาจริงๆ เวลาที่ห้องพักมีปัญหาอะไร วัฒนธรรมเยอรมันก็ถือว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องพักต้องเป็นคนจัดการด้วย ดังนั้นผู้เช่าเวลาเจอปัญหาอะไรก็มักจะเรียกเจ้าของที่พักมาจัดการ หรือมาจ่ายเงินเพื่อแก้ปัญหานั่นเอง

คือคนอังกฤษมาเช่าห้องอยู่เยอรมนี เขาจะพูดเลยว่าเขาไม่ได้รู้สึกว่าตัวเองเป็นลูกไล่เจ้าของห้องแบบที่เขาเจอมาในอังกฤษ เพราะในเยอรมนี ผู้ให้เช่านั้นทรีตผู้เช่าดั่งราชา

ในเมื่อมันดีเลิศแบบนี้ ก็คงพอเห็นแล้วว่าทำไมคนเยอรมันถึงไม่โหยหาการมีบ้านเป็นของตัวเองกัน

ที่น่าสนใจคือ ภาวะแบบนี้เกิดขึ้นได้อย่างไร?

มันน่าจะเท้าความกลับไปได้หลังจากที่เยอรมันแพ้สงครามโลกครั้งที่ 2 และต้องสร้างประเทศขึ้นมาใหม่ ตอนนั้นคนแทบจะจนกันหมด เงินสกุลเก่าถูกโละทิ้งและใช้เงินสกุลใหม่ และทุกอย่างเหมือนถูกรีเซ็ตกันหมด ที่พักอาศัยต่างๆ นั้นก็พังเละไปกับสงคราม และทางรัฐก็สนับสนุนให้ทั้งภาคเอกชนและราชการสร้างที่พักอาศัยขึ้นมาให้ประชาชนอยู่ใหม่ ซึ่งเป้าของการสร้างก็คือ การสร้างเพื่อให้ประชาชนเช่าเพื่อให้มีที่อยู่อาศัยนี่เอง ไม่ใช่สร้างมาให้ซื้อ

ลักษณะพิเศษของการฟื้นฟูประเทศของเยอรมันก็คือ ที่พักอาศัยพวกนี้มีมาตรฐานใกล้เคียงกัน ดังนั้นมันจะไม่มีการแบ่งย่านที่พักอาศัยของคนรวยกับแหล่งเช่าอาศัยของคนจนชัดเจน มันจึงไม่มีภาวะของย่านที่พักเสื่อมโทรม หรือ ‘ย่านคนจน’ เท่าไร ถ้าเทียบกับพวกประเทศที่มีย่านคนจนเป็นล่ำเป็นสัน เช่นกรณีอังกฤษ ก็จะรู้กันว่าบ้านเช่าของการเคหะนั้นคือย่านที่คนจนเช่าอยู่ พวกคนที่มีฐานะหน่อยจะไปซื้อที่พักอาศัยอยู่โซนอื่น แต่ในเยอรมนีจะไม่มีเซนส์แบบนี้ ห้องพักก็คือห้องพักมาตั้งแต่ยุคนั้นแล้ว และการเช่าห้องพักเพื่ออยู่อาศัยแบบจริงจังโดยไม่คิดจะเก็บเงินตั้งตัวและซื้อบ้าน ก็ไม่ได้ถูกมองว่าเป็นเรื่องของคนจน เพราะชนชั้นกลางก็ทำแบบนี้กันเป็นปกติ

ซึ่งพอคนเยอรมันเช่าอยู่กันกว้างขวาง กฎหมายซึ่งสุดท้ายย่อมจะสะท้อนความต้องการของคนส่วนใหญ่ ก็ปรากฏออกมาได้ในสภา เพราะสมาชิกสภาฯ ไม่น้อยก็เช่าอยู่กันแบบนี้ในยุคแรก ดังนั้นกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่พักอาศัยแบบเห็นใจผู้เช่าก็จึงค่อยๆ บังเกิดและขยายตัวมาตั้งแต่ตอนนั้น และกลายเป็นกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่โปรผู้เช่าระดับท็อปของโลกฉบับหนึ่งในทุกวันนี้

และนี่แหละคือที่มาว่า ทำไมคนเยอรมันที่เช่าบ้านอยู่เขาถึงแฮปปี้กันจนไม่รู้สึกอยาก ‘มีบ้าน’ เป็นของตัวเองกัน

แต่ทั้งนี้ในอีกด้านหนึ่ง ความปวดกบาลของคนจะไปเช่าที่พักอาศัยในเยอรมนีก็คือ ในหลายๆ ครั้งเจ้าของที่พักอาศัยมักคัดกรองผู้มาเช่ามากเกินไป ในระดับที่บางทีมีสัมภาษณ์จริงจังเลยด้วยซ้ำก่อนจะให้เช่า

ซึ่งนั่นก็เหตุเพราะ พอทำสัญญาเช่าปุ๊บ ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ง่ายๆ และก็ต้องทรีตผู้เช่าเป็นดั่งราชานั่นเอง

อ้างอิง

+0
REPORT