เคยไปดูบ้านกันไหม?
เคยรู้สึกอยากมีบ้านเป็นของตัวเองกันบ้างหรือเปล่า?
ถ้าคำตอบคือไม่ เราก็ขอบอกเลยว่าคุณอาจเป็นส่วนหนึ่งของปรากฏการณ์ที่เขย่าโลกอยู่ทุกวันนี้
ในรุ่นพ่อรุ่นแม่เรา ความฝันทั่วๆ ไปอย่างหนึ่งของคนหนุ่มสาวก็คือ การแต่งงาน มีลูก มีรถ มีบ้าน เป็นของตัวเอง นี่เป็นอุดมคติแบบชนชั้นกลางแท้ๆ เลย บ้านเราน่าจะเพิ่งเริ่มมีความคิดนี้ในรุ่นพ่อรุ่นแม่เรา ส่วนอเมริกานี่ก็เรียกได้ว่ามีวิธีคิดแบบนี้มาหลายต่อหลายรุ่นแล้ว
แต่วันดีคืนดี ‘ความฝัน’ นี้ก็เริ่มเปลี่ยนไปสำหรับคนรุ่นใหม่ ผลสำรวจจำนวนมากชี้ตรงกันว่า ในช่วงอายุเดียวกัน คนรุ่นใหม่แต่งงานและมีลูกกันน้อยลง นิยมมีรถกันน้อยลง และที่สำคัญที่สุดคือ ซื้อบ้านกันน้อยลง
ทำไมการซื้อบ้านน้อยลงถึงเป็นเรื่องใหญ่สุดๆ? เพราะในระดับปัจเจกบ้านถือเป็นการ ‘ลงทุน’ ครั้งใหญ่ของมนุษย์คนหนึ่ง ในอดีตบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเพื่อความมั่นคงเท่านั้น แต่ยังเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงสุดที่คนคนหนึ่ง (หรือครอบครัวๆ หนึ่ง) มี และการตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อมันก็ส่งผลต่อแผนการเงินตลอดทั้งชีวิตการทำงานของเขาเลย ซึ่งสำหรับคนทั่วไปที่ตัดสินใจซื้อบ้าน ยากที่จะมีเงินสดทั้งก้อนไปซื้อบ้านได้ ก็ผ่อนเอาทั้งนั้น และสถาบันหลักที่ปล่อยเงินกู้เพื่อการผ่อนบ้านในระบบเศรษฐกิจก็คือธนาคาร และจริงๆ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่คนจ่ายตอนผ่อนบ้านนี่แหละ สร้างรายได้หลักให้ธนาคารมาตั้งไม่รู้กี่สิบปี
ดังนั้นถ้าอยู่ดีๆ คนจำนวนมากหยุดซื้อบ้านขึ้นมา อันนี้เรื่องใหญ่แน่สำหรับธนาคาร เพราะแหล่งรายได้หาย นอกจากนี้ทางด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยคึกคักก็จะหยุดชะงัก ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ราคาตกพรวด ซึ่งถ้าธนาคารมี ‘หนี้เน่า’ ด้านอสังหาริมทรัพย์ (พูดง่ายๆ คือบ้านที่คนผ่อนไม่ไหวแล้วให้ธนาคารยึดน่ะแหละ) อยู่ในมือเต็มไปหมด พออสังหาฯ ราคาตกพรวด ธนาคารนี่ก็จะล้มเอา และภาวะนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นมาแล้วกับอเมริกาในช่วงปี 2008 จนทำให้เกิดวิกฤตไปทั่วโลก
ดังนั้นพอเห็นใช่ไหมว่าการที่อยู่ดีๆ คนรุ่นหนึ่งหยุดความปรารถนาที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง นี่มันไม่ใช่เป็นแค่เรื่องส่วนตัว แต่มันส่งผลเชิงโครงสร้างในระดับใหญ่โตเลย
ทำไม Gen Y ถึงไม่ค่อยซื้อบ้านกัน?
อันนี้เป็นเรื่องใหญ่มาก และคำตอบก็มีหลากหลายสุดๆ สำหรับในหลายๆ ประเทศ เหตุผลที่เป็นคำอธิบายทั่วไปก็คือ ที่จริงแล้ว Gen Y น่ะอยากมีบ้านกันทั้งนั้น แต่พอมายุคนี้ Gen Y เป็นคนรุ่นที่มาตรฐานการดำรงชีวิตสูง ชอบบริโภค มีหนี้บาน (บ้านเราอาจจะแค่หนี้บัตรเครดิต แต่ในหลายประเทศจะมีหนี้ทุนการศึกษาระดับมหา’ลัยก้อนโตด้วย) แต่รายได้ของคนรุ่นนี้ในภาพรวมก็ถือว่าไม่ได้เยอะถ้าเทียบกับรุ่นพ่อรุ่นแม่ สินค้าใหม่ๆ หลายอย่างถือว่าราคาย่อมเยาเหมาะกับรายได้คน Gen Y ก็จริง แต่สินค้าอีกหลายอย่างก็ขึ้นราคาไปไกลกว่าสมัยรุ่นพ่อรุ่นแม่ไปเยอะ
และหนึ่งในบรรดาสินค้าที่ราคาขึ้นไปสูงลิบนั่นก็คือ ‘บ้าน’
ถ้าเราได้มีโอกาสถามพ่อแม่หรือกระทั่งปู่ย่าตายายของเราว่า บ้านที่เขาอยู่เขาซื้อมาเท่าไหร่ แล้วถ้าเขายังจำราคาได้ เราอาจรู้สึก ‘โอ้โห’ กับราคาของมันที่ถูกแบบเทียบกับสมัยนี้ไม่ได้เลย หรือถ้าเป็นสมัยนี้ เราอาจเคยไปดูๆ ห้องคอนโดไว้แล้วรู้สึกว่าอีกเดี๋ยวค่อยซื้อดีกว่า ผ่านมาแป๊บๆ 5 ปี ไปเช็กราคาอีกที เราก็จะพบว่าราคามันขึ้นสูงไปจากเดิมมากจนเราซื้อไม่ไหวแล้ว
นี่แหละภาคปฏิบัติของปรากฏการณ์ที่ราคาที่พักอาศัยพุ่งขึ้นเร็วกว่ารายได้ของเรา ซึ่งก็ไม่ใช่เราคนเดียวที่เจอ เจอกันแทบทั้งโลก และหลายๆ ที่ก็เจอมาก่อนเราอีก หลายเมืองที่เห็นว่าราคาที่ดินคงที่ นั่นคือราคาเขาขึ้นกันไปจนสุดแล้ว เมืองอย่าง นิวยอร์ก ลอนดอน โตเกียว ราคามันขึ้นไปจนคนทั่วไปซื้อกันไม่ไหว
พูดง่ายๆ คือ ภายใต้คำอธิบายนี้ Gen Y คือคนรุ่นที่ต้องเผชิญหน้ากับราคาอสังหาฯ แพงลิบ ถ้าเทียบกับรายได้ อยากซื้อก็ซื้อไม่ไหว
ซึ่งนี่ก็กลับมาอธิบายว่าทำไมตัวเลขการ ‘อยู่บ้านพ่อแม่’ ของคน Gen Y ในโลกตะวันตกถึงสูงกว่าคนรุ่นก่อนๆ มาก ก็คนรุ่นนี้มันซื้อบ้านไม่ไหวไง บางทีทำงานมาจนอายุ 30 จะกู้เงินมาผ่อนบ้านแบบเต็มแม็กซ์ยังซื้อบ้านไม่ได้ดั่งใจเลย ก็เลยไม่ซื้อ แล้วก็ยังอยู่กับพ่อแม่กัน ซึ่งแม้ในเอเชียการทำแบบนี้จะเป็นเรื่องปกติมากๆ แต่ในโลกตะวันตก นี่เป็นสิ่งที่ประหลาด เพราะวงจรชีวิตของคนตะวันตกคือถ้าลูกโตแล้วสังคมก็คาดหวังว่าจะออกมาอยู่เองแบบแยกกับครอบครัวของพ่อแม่ ซึ่งนั่นก็หมายถึงการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง และนี่เป็นเหตุผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โตมาอย่างต่อเนื่อง
และทุกอย่างก็ดูจะถึงจุดจบแบบที่ว่ามา
อย่างไรก็ดี เราก็จะเห็นเช่นกันว่าแม้แต่คน Gen Y จำนวนมากที่มีอาชีพที่ดีมีปัญญาซื้อบ้านเองแน่ๆ ทั่วโลก ก็เลือกจะไม่ซื้อบ้านกัน ดังนั้นมันจึงอาจไม่ใช่เป็นแค่ปัญหาว่าไม่มีเงินซื้อ แต่ปัญหามันต่างออกไป ซึ่งตรงนี้มีหลายเหตุผล ต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่ถ้าจะให้พูดสรุปรวมๆ คือ สำหรับคน Gen Y ที่มีรายได้มากพอจะซื้อบ้าน การซื้อบ้านเป็น ‘การลงทุนที่ไม่คุ้มค่า’
ในอเมริกา ดั้งเดิมการซื้อบ้านในย่านที่ดีไม่ใช่การซื้อบ้านเท่านั้น แต่นั่นหมายถึงเป็นการซื้อสิทธิ์ในการศึกษาของลูกที่จะไปศึกษาในย่านที่ดีด้วย เพราะถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านอยู่ในย่านนั้นก็ย่อมจะมีสิทธิ์ส่งลูกไปเรียนในโรงเรียนที่ย่านนั้น ในอเมริกาถ้าไปเรียนย่านที่ไม่ดีนี่ชีวิตดับ และความแตกต่างด้านการศึกษาของย่านดีที่คนขาวอยู่ และย่านไม่ดีที่คนดำและผู้อพยพอยู่ก็ผลิตซ้ำปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมอเมริกามาอย่างคาราคาซัง
ทีนี้คน Gen Y อเมริกันดันไม่ค่อยมีลูก สิทธิประโยชน์ของการลงหลักปักฐานด้วยการซื้อบ้านที่สำคัญสุดๆ เลยของคนอเมริกันมันหายไป นี่คือเหตุผลหนึ่งที่คน Gen Y ที่มีเงินก็ยังไม่ซื้อบ้านกัน ส่วนเหตุผลอื่นๆ ก็น่าจะเป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ที่ชอบชีวิตที่เคลื่อนไปเรื่อยๆ ย้ายงานไปเรื่อยๆ ซึ่งชีวิตแบบนี้มันลงหลักปักฐานยาก เช่าอยู่มันคุ้มกว่า
ชีวิตที่นิยมเช่าอยู่นี่ก็ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในอเมริกาเท่านั้น คน Gen Y ที่ญี่ปุ่น (หรือกระทั่งเกาหลี อังกฤษ และเยอรมนี) ก็มีพฤติกรรมในทำนองเดียวกันนี้ แต่ที่น่าสนใจก็คือ แม้แต่ในญี่ปุ่นที่คนนิยม ‘อยู่กับที่’ เพราะคนญี่ปุ่นนิยมทำงานให้บริษัทเดียวไปยาวๆ ตลอดชีวิต เขาก็ยังไม่ค่อยนิยมซื้อบ้านกันเลย
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น? คำตอบอาจจะเข้าใจยากหน่อยเพราะมันมี 2 ปัจจัยที่คนไทยไม่คุ้นเลย
ปัจจัยแรก ในญี่ปุ่นก็เช่นเดียวกับในประเทศเจริญแล้วหลายๆ ประเทศ เขามีภาษีที่ดิน และภาษีเขาก็โหดใช้ได้เลย 1.4 เปอร์เซ็นต์ ต่อปี (คือมีบ้านมูลค่า 10 ล้านก็ต้องเสียภาษี 140,000 บาท ต่อปีไปทุกๆ ปี) พูดง่ายๆ คือถึงซื้อบ้านแล้ว นอกจากจะต้องจ่ายเงินค่าผ่อนบ้าน ก็ยังต้องจ่ายภาษีไปอีก นั่นเป็นเงินเยอะมากที่แม้แต่คนญี่ปุ่นที่รายได้สูง ยังว่าเยอะเลย
แต่ที่โหดตามมาคือปัจจัยที่สอง ราคาที่ดินในญี่ปุ่นค่อนข้างคงที่มาก ดังนั้นการถือครองที่ดินไปก็แทบไม่ต้องหวังเลยว่าในอนาคตไม่ว่าจะเป็นอีก 10 ปี หรือตอนแก่เฒ่าจะขายได้ราคาดีกว่าตอนที่ซื้อมา
ปัจจัยราคาที่ดินชะงักงันเมื่อบวกกับที่ถือครองที่ดินแล้วต้องจ่ายภาษีทุกปี ทำให้คนญี่ปุ่นรุ่นใหม่ เลือกจะเช่าที่พักอาศัยอยู่ไปเรื่อยๆ จนตายดีกว่า สบายใจกว่ากันเยอะ และที่โหดคือ สำหรับคนญี่ปุ่นที่มาตรฐานการศึกษามันกระจายอย่างทั่วถึง ขนาดคนแต่งงานแล้วยังไม่ค่อยอยากซื้อบ้านกันเลย เพราะซื้อหรือไม่ซื้อลูกก็ได้รับการศึกษาที่มีคุณภาพไม่ต่างกันอยู่ดี (นี่ต่างจากอเมริกาที่ถ้าอาศัยอยู่ย่านไม่ดี ก็จะทำให้ลูกไม่ได้เรียนโรงเรียนที่ดีไปด้วย)
ซึ่งก็ต้องเน้นว่าเคสไม่อยากถือครองที่ดินที่ญี่ปุ่นนี่หนักมาก แบบที่คนบ้านเราคงเข้าใจยากจริงๆ เพราะทุกวันนี้ในญี่ปุ่นมีบ้านและที่ดินร้างแบบหาตัวเจ้าของไม่ได้ขนาดพอๆ กับเกาะคิวชูเลย คือบรรพบุรุษตายไปแล้วลูกหลานก็ไม่มีใครอยากได้ที่ดินตามต่างจังหวัด เพราะถือไว้ก็มีแต่จะเจอภาษี ขายไปก็ไม่ได้ราคา และมันก็เป็นแบบนี้มาหลายรุ่น มันไม่ใช่ถือที่ดินบรรพบุรุษไว้ชิลๆ ผ่านมา 20-30 ปีก็ขายแล้วได้เงินก้อนโตไปสบายๆ เหมือนบ้านเรา เพราะเขาต้องเจอภาษีหนักๆ ทุกปี (คือคิดง่ายๆ ถ้าภาษี 1.4 เปอร์เซ็นต์ แบบญี่ปุ่น ถือที่ดินไว้เฉยๆ 35 ปี ภาษีที่เราจะโดนก็มีมูลค่าครึ่งหนึ่งของราคาที่ดิน)
อย่างไรก็ดี แม้ว่าเคสของญี่ปุ่นจะหนักหนาสาหัสเป็นพิเศษมาก แต่คำอธิบายบางส่วนว่าทำไมคนรุ่นใหม่ญี่ปุ่นไม่อยากจะซื้อบ้านก็นำมาใช้กับที่อื่นได้ กรณีที่ชัดมากๆ ก็พวกประเทศยุโรปใต้ทั้งหลาย หลายประเทศถ้าเราไปค้นดูราคาบ้าน จะเห็นเลยว่าราคามันแพงกว่าบ้านเราไม่มากเท่าไหร่ (ชัดๆ เลยก็โปรตุเกส สเปนจะสูงขึ้นมาหน่อย) แต่ถ้าเราดูนานๆ บางทีก็จะเห็นว่าราคามันไม่ขึ้น ซ้ำบางทีราคามันลดลงด้วย
ใช่ ประเทศพวกนั้นกำลังประสบกับปัญหาราคาบ้านชะงักงัน ราคาไม่ขึ้นอีกเช่นเดียวกับญี่ปุ่น เพราะมันขึ้นไปสุดแล้ว ดังนั้นบ้านเป็นสินทรัพย์ที่ถือไปก็ไม่ได้ทำให้ความมั่งคั่งเรามากขึ้น เท่านั้นไม่พอ ประเทศเหล่านี้ก็ยังมีภาษีบ้านระดับที่โหดน้องๆ ญี่ปุ่นอีก ดังนั้นการมีบ้านเอาไว้ มันไม่ได้เสริมความมั่งคั่งเลย มันจะเป็นตัวดูดเงินเราอีกต่างหาก เพราะภาษีก็ต้องเสียทุกปี ราคาที่ดินก็ลดลงเรื่อยๆ อีก
ดังนั้นถ้ามองในเชิงการเงินแล้ว ในประเทศเหล่านี้การมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังนี่ก็เป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผลในทางการเงินสุดๆ เพราะนั่นมีแต่จะทำให้ ‘ขาดทุน’ ไปเรื่อยๆ กับทั้งภาษีที่โดนและมูลค่าของมันที่ลดลงไปอย่างต่อเนื่อง และนี่เป็นสิ่งที่ Gen Y ที่มีรายได้สูงพอจะซื้อและมีความใส่ใจทางการเงินย่อมจะเห็นว่าเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าแน่ๆ และผลก็คือไม่ซื้อ ถ้าไม่อยู่กับพ่อแม่ไปเลยก็เช่าหอเช่าคอนโดอยู่กันมากกว่า
ผลลัพธ์ในระยะยาวนั้นยังประเมินยาก แต่ในระยะสั้นเราจะเห็นเลยว่าตอนนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก แทนที่ผู้ซื้อหน้าใหม่จะเป็นคนรุ่นใหม่ในประเทศ แต่ผู้ซื้อก็เริ่มเปลี่ยนเป็นนักลงทุนต่างประเทศหนักขึ้นเรื่อยๆ และที่หนักสุดก็คือนักลงทุนจีน ที่ไปซื้ออสังหาฯ ในเมืองทั่วยุโรปเต็มไปหมด (ซึ่งเหตุผลหลักคือ คนรวยจีนต้องการทั้งขนเงินออกนอกประเทศ และบริหารความเสี่ยงทางการเงิน พูดง่ายๆ คือ ถือที่ดินในสเปนที่ราคาไม่ขึ้นเลยแต่มีรายได้จาก ‘ค่าเช่า’ บ้าง ก็ยังดีกว่าถือแต่หุ้นจีนน่ะ) นี่เป็น ‘การลงทุน’ ระลอกใหม่ที่สะเทือนโลกเหมือนกัน เพราะนี่จะทำให้ต่อจากนี้ไปเจ้าที่ดินจีน มันจะกระจายไปอยู่ทั่วโลก คนพวกนี้ย่อมปล่อยอสังหาฯ เหล่านั้นให้เช่าเพื่อหารายได้ และคนเช่าก็ไม่ใช่ใครที่ไหน เหล่า Gen Y ทั่วโลกที่ว่ามาที่ไม่ต้องการจะซื้อบ้านเองนั่นแหละ (เห็นไหมว่ามันเป็นวงจร)
ดังนั้นโลกที่กำลังเดินหน้าไปก็คือโลกที่จะเต็มไปด้วยเจ้าที่ดินนานาชาติ ที่จะเก็บค่าเช่าจาก Gen Y กันไป
ทั้งนี้ทั้งนั้น ปรากฏการณ์ทั้งหมดก็เปิดให้เห็นมิติใหม่ๆ ของวิถีชีวิตของ Gen Y ดังที่กล่าวแต่แรก การที่คน Gen Y เลือกที่จะทั้งไม่มีลูกและไม่ซื้อบ้าน ทำให้ Gen Y มีรายได้เหลือในการบริโภคอะไรเยอะเยอะ และทำให้ตลาดสินค้าต่างๆ ที่ขายให้ Gen Y มันยังโตไปได้เรื่อยๆ เพราะไม่มีรายจ่ายส่วนที่เป็นค่าผ่อนบ้านและค่าเลี้ยงลูกมาแย่ง
แต่ถ้าผ่านไปอีก 20 ปี ถ้า Gen Y เริ่มกลายเป็นคนแก่ที่ไม่มีทั้งบ้านเป็นของตัวเอง ไม่มีลูกหลานดูแล ตอนนั้นความต้องการของคน Gen Y ก็อาจจะเปลี่ยนไปตามวัย เป็นการมีที่อยู่เป็นชุมชนคนแก่ที่จะมีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่ใช่หดหู่แบบบ้านพักคนชราแบบที่เคยเห็นในรุ่นก่อนๆ
ซึ่งแม้ว่าสิ่งที่ว่ามามันจะเป็นเรื่องของอนาคต แต่ประเด็นคือ เราต้องการจะทำให้เห็นว่าพฤติกรรมการบริโภคที่เหมือนจะเปลี่ยนไปเล็กๆ บางทีมันส่งผลกระเทือนไปทั้งระบบได้ และถ้าเราจับทางมันได้ ก็จะเป็นโอกาสทางธุรกิจให้กับเราอีกมากมาย
อ้างอิง
- Vice. What Happens if Young People Never Buy Homes? https://bit.ly/3LW2yuA
- The Guardian. Millennials aren’t buying homes right now. What if they never do? https://bit.ly/38L08AJ
- CNBC. Millennial money myths: The truth about homes, cars and ownership. https://cnb.cx/3urMkDm
- Fortune. Young people can afford homes, they just don’t want to be homeowners. https://bit.ly/3xjLDy0
- BBC. Why Generation Y are renting not buying. https://bbc.in/3uteI8k
- Forbes. Why Millennials Are Better At Home Buying Than You. https://bit.ly/3jpOUUk
- news.com.au. The great Australian dream has changed. https://bit.ly/3uqWnZw
- Global and Mail. Gen Y: Don’t believe the hype on home ownership. https://tgam.ca/3ut9kSD
- ABC News. Why Gen Y should hold off buying a home. https://ab.co/3uv0vb2
- ประชาไท. ทำไมคนเกาหลีใต้รายได้ดีถึงชอบอยู่อพาร์ทเมนต์มากกว่าบ้านเดี่ยวชานเมือง. https://prachatai.com/journal/2017/09/73283
- The Standard. ทำไมคนญี่ปุ่นถึงไม่นิยมซื้อบ้าน แต่ยอมจ่ายค่าเช่าบ้านไปตลอดชีวิต? https://thestandard.co/japanesepeopleprefertorentahouse/
- The Japan Times. Re-registering property: The lie of the land . https://bit.ly/3jrUGoq