โค้ชการเงินอเมริกันชี้ ถ้าผ่อนบ้านใน 15 ปีไม่ได้ อย่าซื้อ เพราะคุณจะแค่เปลี่ยน ‘ค่าเช่า’ ไปเป็น ‘ดอกเบี้ย’ ของธนาคาร

ทุกวันนี้ ข้อถกเถียงทางการเงินที่กลับมาในวงกว้างอย่างหนึ่งก็คือคำถามว่าเราควรจะซื้อบ้านดีหรือไม่? บ้านคือ ‘หนี้สิน หรือ ‘ทรัพย์สิน?’ ฯลฯ ซึ่งคำถามแบบนี้ ไปถามกูรูอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร นักเลงคริปโต หรือนักการเงินตามจารีต ก็จะได้คำตอบที่ต่างกัน

ไปถามพวกคนเล่นอสังหาฯ เขาก็จะบอกแบบคนโบราณว่ายังไงที่ดินก็ราคาขึ้น หรืออย่างน้อยก็ราคาไม่ลง ต่างจากสินทรัพย์อื่นๆ แต่หากถามคนที่ไม่สนับสนุนอะไรพวกนี้ เขาก็จะหาข้อโต้แย้งได้มากมาย เช่นว่าทุกอย่างตั้งแต่ตั๋วหนังจนถึงผัดกะเพราก็ราคาขึ้น และอาจขึ้นเร็วกว่าที่ดินเสียอีก ดังนั้นมันอาจไม่ใช่การลงทุนที่ดีเท่าไรถ้าดูแค่ผลตอบแทน ซึ่งถ้าพิจารณาว่าสภาพคล่องมันต่ำด้วยแล้ว มันมีสินทรัพย์แบบอื่นๆ ที่สภาพคล่องดีกว่าที่ทำให้ได้ผลตอบแทนเท่าๆ กับที่ดิน ฯลฯ ซึ่งคนพวกนี้ หลายครั้งก็จะถึงกับแนะนำว่าไม่ต้องมีบ้านหรอก เช่าอยู่เอาดีที่สุด และคนรุ่นใหม่ๆ ไม่น้อยก็เห็นดีเห็นงามด้วย

แน่นอน อะไรพวกนี้เริ่มมาแตะเรื่องของความรู้สึกมั่นคงปลอดภัย เพราะคงไม่มีใครอยากอยู่บ้านที่ไม่รู้ว่าเจ้าของจะยกเลิกสัญญาและตะเพิดเราออกนอกบ้านเมื่อไร นี่จึงทำให้บทสนทนาเรื่องการ ‘เช่าหรือซื้อบ้านดี?’ กลายเป็นประเด็นเผ็ดร้อนเพราะมันคาบเกี่ยวกับมิติที่อ่อนไหวของชีวิตเสมอ

เหตุนี้ทำให้หลายคนเสนอว่า การ ‘มีบ้านเมื่อพร้อม’ น่าจะเป็นสิ่งที่ดีที่สุด เพราะอย่างน้อยๆ ในเมืองไทย การมีบ้านหนังหนึ่งไว้อยู่อาศัยก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ประเทศส่วนใหญ่เก็บภาษีนี้แบบไม่มีข้อยกเว้นใดๆ ในบ้านทุกหลังที่เราถือครอง) มีไว้สักหลังเพื่ออยู่อาศัยพร้อมรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีก็ไม่เลวร้าย

แต่ตรงนี้กลับมาสู่คำถามว่า ‘เมื่อไรถึงเรียกว่าพร้อม?” แน่นอนความมั่นคงและชัดเจนทางหน้าที่การงานและครอบครัวจำเป็นระดับพื้นฐานอยู่แล้ว เพราะทำเลของบ้านกระทบทุกอย่าง ห่างที่ทำงานมากเกินไปเวลาชีวิตก็หดหาย และนี่ไม่ใช่เรื่องเล่น เพราะบ้านห่างที่ทำงานเกิน 1 ชั่วโมง ทำให้ทุกวันที่ทำงานเราจะเสียเวลาเดินทางไป 2 ชั่วโมง และถ้าเราทำงานมา 30 ปี เวลาชีวิตเราก็จะหายไปประมาณปีครึ่งเลยทีเดียว แต่ถ้าคู่สมรสทำงานกันคนละฝั่งของเมืองจะเลือกบ้านบริเวณไหนดี? ซึ่งนอกจากระยะทางกับที่ทำงาน ถ้าคิดจะมีลูกก็ต้องคิดด้วยว่าจะส่งลูกเรียนที่ไหน จะรับส่งอย่างไร

ทั้งหมดนี้เลยทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านตอนอายุน้อยๆ มักจะเป็นการตัดสินใจที่ไม่ดีนัก เพราะเรายังไม่มีความชัดเจนในชีวิต และบางทีจริงๆ แล้วการตัดสินใจในวัยสัก 30 กลางๆ หรือกระทั่ง 40 ขึ้น เราก็อาจตัดสินใจเลือกบ้านที่ ‘เหมาะกับชีวิต’ เราได้มากกว่าก่อนหน้านั้น

แต่ทีนี้หลายคนก็จะมองว่าถ้ายิ่งซื้อบ้านช้า เวลาผ่อนบ้านที่ธนาคารอนุมัติให้ก็จะยิ่งน้อย ดังนั้นเราจะได้บ้านหลังเล็กลง เพราะอย่างน้อยๆ ถ้าอายุเกิน 30 ปีขึ้นไป การขอผ่อนบ้านเต็มที่ 30 ปี ธนาคารก็จะไม่ให้แล้ว เพราะเขามองว่าหลังอายุ 60 ปี เราไม่น่าจะมีรายได้ ทำให้มีแนวโน้มว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ได้ และธนาคารก็จะวางกรอบการผ่อนบ้านให้ไม่เกินวัยทำงานของเรา โดยระยะเวลายิ่งยาวเท่าไร มันก็หมายถึงวงเกินกู้ที่มากขึ้นด้วย

แน่นอน ในวิธีคิดของชนชั้นกลางชาวไทย การมีบ้านหลังใหญ่ที่สุดคือดีที่สุด ดังนั้นการผ่อนแบบเต็มเพดานเป็นเรื่องปกติที่ใครๆ ก็ทำกัน

แต่นี่แหละ ‘บ้านคือหนี้สิน’ ตามความหมายที่เขาว่ากัน

เหตุผลง่ายๆ เลยก็คือยิ่งเราใช้เวลาผ่อนบ้านนาน ถ้าเราผ่อนแบบ ‘ขั้นต่ำ’ จริงๆ ช่วงแรกๆ เราแทบจะจ่ายแค่ดอกเบี้ย เงินต้นแทบไม่ลด และที่จริงก็คือธนาคารเองก็ออกแบบเงินกู้บ้านมาแบบนั้น บางคนผ่อนไป 5 ปี หันมาดูก็พบว่าที่จ่ายไปนั้นเป็นดอกเบี้ยเกือบทั้งหมด แทบไม่มีเงินต้น แต่มันก็เป็นเช่นนั้น

ดังนั้นในทางการเงิน แทบไม่ต้องเถียงกันว่าถ้าเราไม่ได้จำนองบ้านเพื่อเอาเงินไปลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยแล้ว สิ่งที่เราควรจะจัดการสิ่งแรกๆ คือหนี้บ้าน แบบได้โบนัสมาก็ ‘โปะ’ ให้หมด ฯลฯ

แต่เหนือสิ่งอื่นใด นี่กลับมาประเด็นที่ในโลกการเงินฝั่งอเมริกาก็คุยกันว่า ถึงบ้านจะเป็นสิ่งจำเป็นก็จริง แต่ซื้อแบบแพงไปก็จะเป็นภาระที่ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารเปล่าๆ แล้วอะไรคือความพอดี? เพราะถ้ากู้บ้านเต็มจำนวน และจ่ายเงินผ่อนขั้นต่ำราวกับเราย้ายจากจ่ายค่าเช่ากับเจ้าของบ้านไปจ่ายธนาคารแทน และอเมริกามีปัญหานี้ ทั้งๆ ที่มีโครงการดอกเบี้ยบ้านคงที่ตลอดการผ่อนเป็นปกติ ไม่เหมือนบ้านเราที่ผ่อนไปสักพัก เราจะเจอ ‘อัตราดอกเบี้ยลอยตัว’ ซึ่งจะทำให้เราต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงมากๆ และหากลองคำนวณดูเล่นๆ ดอกเบี้ยที่รายย่อยเจอขั้นต่ำ (MRR) ณ ปัจจุบันคือประมาณ 6 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งถ้าเราจะผ่อนบ้าน 30 ปีพอดีเป๊ะในเรตนี้ แล้วผ่อนขั้นต่ำทุกเดือน เราก็จะพบว่าจริงๆ ดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปตลอดทาง เราสามารถซื้อบ้านได้อีกหลังเลยทีเดียว (ลองคำนวณเล่นๆ ได้ที่ https://www.thaiinterest.com/home-loan/calculator.aspx )

นี่คือพื้นฐานที่คนคิดคำนวณทางการเงินรู้กันดี แต่คนทั่วไปที่ดุ่มๆ ไปกู้เงินมาซื้อบ้าน และผ่อนขั้นต่ำยาวๆ ไปก็ไม่รู้ว่าตัวเองกำลังคืนเงินต้นให้ธนาคารพร้อมๆ กับจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารมากพอที่ธนาคารจะซื้อบ้านเราได้อีกหลังเลยในวันที่เราผ่อนจบสิ้น

แน่นอน นี่ทำให้พวกนักการเงินจะไม่ชอบแนวทางผ่อน 30 ปีอะไรแบบนี้เลย และมองว่าเราควรจะผ่อนบ้านให้จบเร็วกว่านั้น

และนี่นำมาสู่คำถามที่น่าสนใจว่า ถ้าผ่อน 30 ปีนานไป แล้วผ่อนสักกี่ปีถึงจะเรียกว่ากำลังพอดี

ฝั่งอเมริกา เพิ่งมีโค้ชการเงินเสนอเลขกลมๆ มาเลยว่า “ถ้าคุณไม่มีปัญญาผ่อนบ้านให้จบภายใน 15 ปีได้ คุณก็ยังไม่พร้อมจะมีบ้าน” นี่คือไอเดียสั้นๆ ที่วางสมการความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ของเรากับราคาบ้านที่เราจะมีปัญญาซื้ออย่างเหมาะสม และเขากำลังบอกว่าถ้าเราเสนอผ่อน 15 ปีกับธนาคาร ธนาคารให้เรากู้ได้สูงสุดเท่าไร นั่นก็คืองบซื้อบ้านที่เหมาะสม

แน่นอน นี่อาจขัดใจชนชั้นกลางไทยจำนวนมากที่จะรู้สึกว่ายิ่งบ้านหลังใหญ่ก็ยิ่งดี เพราะซื้อครั้งเดียวอยู่ไปยาวๆ 

แต่อีกด้าน บ้านหลังใหญ่ ไม่ใช่แค่ราคาจะแพงขึ้น แต่ต้นทุนแอบแฝงก็สูงขึ้นด้วย แม้ว่าไทยจะไม่ต้องมีการเสียพวกภาษีบ้าน แต่บรรดาคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรนั้นพวก ‘ค่าส่วนกลาง’ ก็เก็บกันเป็นตารางเมตรของบ้าน ดังนั้นมันชัดเจนว่ายิ่งบ้านหลังใหญ่ รายจ่ายรายเดือนก็ยิ่งสูง แต่มากไปกว่านั้น พื้นที่ยิ่งใหญ่มันก็ยิ่งทำให้ต้นทุนในการบำรุงรักษายิ่งสูง เช่นบ้านที่พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร ถ้าท่อประปาแตก ต้องเดินระบบท่อใหม่ทั้งหลัง ค่าเดินระบบท่อนั้นโดยทั่วไปก็ย่อมต่ำกว่าบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตรแน่นอน

ดังนั้น ถ้าจะไม่ให้ ‘บ้านเป็นหนี้สิน’ แล้ว จริงๆ การอยู่บ้านที่เล็กที่สุดแบบมีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอ ไม่มากน้อยไปกว่านั้นคือเหมาะสมที่สุดแล้ว ยิ่งบ้านหลังใหญ่ค่าใช้จ่ายยิ่งเยอะ และก็กลับมาประเด็นข้างต้น ถ้าเรายอมอยู่บ้านที่เล็กหน่อย เราก็จะเห็นว่าจริงๆ เราผ่อนจบใน 15 ปีได้ และนั่นเองจะทำให้เราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยไปนานๆ ด้วย

ใดๆ ก็ตาม แม้ว่าการตัดสินใจซื้อบ้านจะมีหลายมิติ แต่มิติพื้นฐานสุดคือการเงินแน่นอน เพราะเราไม่มีทางจะซื้อบ้านเกินกว่าเงินที่เรามี หรือเงินที่ธนาคารจะให้เรากู้แน่ๆ ซึ่งสิ่งที่เขาพูดกันยุคหลังๆ ในโลกการเงินแน่นอนว่ามันซับซ้อน มันมีทั้งการแนะนำให้ซื้อบ้านตอนดอกเบี้ยลงต่ำๆ และผ่อนให้จบเร็วที่สุด เพื่อให้บ้านกลายมาเป็นทรัพย์สินของเราอย่างสมบูรณ์ในเร็ววัน 

และสิ่งที่ต้องสังเกตเช่นกันก็คือ ฝั่งอเมริกาสมัยก่อนประเด็นเรื่องบ้านไม่ใช่สิ่งที่คนถามกันว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อดี จะผ่อนกี่ปีดี? เพราะสุดท้ายทุกคนซื้อและปกติจะผ่อนกันหมดในไม่เกิน 20 ปี แต่พอมาปัจจุบัน รายได้คนลดลงเรื่อยๆ หรือขึ้นเร็วไม่เท่าราคาบ้านในอเมริกา พวกการผ่อนบ้านนานแบบที่สมัยก่อนไม่นิยมนักอย่าง 30 ปี มันก็โผล่มามากขึ้น พวกนักการเงินก็เลยเริ่มออกมาเตือนว่าถ้าผ่อนนานขนาดนั้น ก็อย่าหลอกตัวเองว่าซื้อเพราะจะทำให้ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า เพราะคุณกำลังจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารแทนค่าเช่าอยู่ดี

อ้างอิง:

• CNBC. Self-made millionaire money coach: ‘If you can’t afford a 15-year mortgage, you can’t afford the home’. https://shorter.me/UQTTg